Acquistare o vendere un terreno agricolo sembra, a prima vista, un’operazione semplice: si trova l’accordo, si firma l’atto e il gioco è fatto. In realtà, dietro a queste operazioni si nasconde un aspetto spesso sottovalutato ma decisivo: Il diritto di prelazione agraria.
Molti non sanno che, se questo diritto non viene rispettato, la vendita può essere annullata e il terreno riscattato da chi ne aveva titolo, anche a distanza di mesi. Ciò significa che un acquirente in buona fede può trovarsi a perdere il fondo appena acquistato e il venditore a dover affrontare una complessa controversia.
Che cos’è la prelazione agraria e perché è così importante
A differenza di altre forme di prelazione che possono nascere da accordi privati, la prelazione agraria è stabilita direttamente dalla legge ed è inderogabile: nessuna delle parti può ignorarla.
Il legislatore ha voluto garantire una priorità d’acquisto a due categorie specifiche:
- Coltivatori diretti affittuari del terreno oggetto di vendita, ai sensi dall’art. 8 della legge n. 590/1965;
- Coltivatori diretti proprietari di terreni confinanti con il fondo in vendita, ai sensi dall’art. 7 della legge n. 817/1971.
La tutela nasce dall’esigenza di favorire chi lavora la terra e di preservare la continuità delle aziende agricole. Ma attenzione: non basta essere affittuari o confinanti per vantare automaticamente questo diritto. È necessario dimostrare precisi requisiti, come una coltivazione o una proprietà stabile da almeno alcuni anni, e non aver venduto terreni di valore significativo di recente. Più nel dettaglio i coltivatori affittuari devono aver coltivato il fondo da almeno quattro anni, mentre i proprietari confinanti da almeno due anni. In entrambi i casi, non devono aver venduto altri fondi di grande valore nei due anni precedenti (salvo cessioni per ricomposizione fondiaria) e la superficie complessiva dei terreni posseduti o affittati non deve complessivamente superare tre volte la capacità lavorativa della famiglia. ruolo della comunicazione-liberatoria
Per venditori e acquirenti la regola d’oro è una: comunicare sempre e per iscritto. La cosiddetta comunicazione-liberatoria è un documento fondamentale: da un lato informa gli aventi diritto della volontà di vendere, indicando prezzo e condizioni; dall’altro consente loro di rinunciare formalmente al diritto di prelazione.
Senza questo passaggio, la legge è chiara: chi si vede privato del proprio diritto di prelazione può agire entro un anno dalla trascrizione dell’atto di acquisto e riscattare il terreno, anche se nel frattempo è già stato venduto a terzi.
La stessa giurisprudenza ha infatti più volte confermato che, in caso di vendita di terreni rustici, i coltivatori diretti aventi titolo, hanno il diritto di prelazione e devono essere preventivamente informati. Con la recente sentenza del Tribunale di Agrigento n. 590/2025, il giudice ha ribadito che, non essendo stata rispettata tale comunicazione, il coltivatore titolare del diritto, avendo provato di possedere i requisiti richiesti dalla legge, può riscattare il fondo acquistato da terzi, assicurando la tutela effettiva della prelazione. Questo principio riafferma che la legge attribuisce una reale priorità nell’acquisto ai soggetti legittimati, garantendo che la loro posizione prevalga rispetto a quella di acquirenti terzi.
Come evitare rischi e agire in sicurezza
Il modo migliore per non incorrere in contestazioni è adottare alcune semplici precauzioni:
- verificare con attenzione se vi siano soggetti aventi diritto;
- inviare la comunicazione scritta con tutte le informazioni necessarie;
- attendere i termini di legge prima di procedere con l’atto;
- conservare ogni documento e consegnarlo al notaio.
In alcuni casi, per maggiore prudenza, è opportuno inviare la comunicazione anche a chi non risulti titolare del diritto, così da escludere possibili contestazioni future.
In conclusione
Il diritto di prelazione nei fondi rustici è una tutela importante per gli agricoltori, ma al tempo stesso rappresenta una fonte di rischio per chi compra o vende senza la necessaria attenzione.
